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Iniciativa de Ley que dispone aprobar Ley de Interés Preferencial
Por Carlos Enrique Mejía Paz - Guatemala, 17 de octubre de 2018

4818 Iniciativa de Ley que dispone aprobar Ley de Interés Preferencial para facilitar el Acceso a la Vivienda Social, presentada por el Diputado Oscar Stuardo Chinchilla Guzmán.

· El 29-4-2014 El Pleno del Congreso de la República conoció la iniciativa y fue enviada a la Comisión de Vivienda para su estudio, análisis y dictamen correspondiente.

· El 10-12-2014 la Comisión de Vivienda emite Dictamen Favorable y es firmado por los diputados Selvin Boanerges García Velásquez, Mirna Magnolia Figueroa de Coro, José Alberto Gándara Torrebiarte, Álvaro González Ricci, Mario Santiago Linares García, Carlos Arturo Batres, Oscar Stuardo Chinchilla Guzmán, Gloria María Sánchez, Carlos Enrique Mejía Paz, Estuardo Ernesto Galdamez, Leslie Buezo, Aracely Chavarría de Recinos, Emmanuel Seidner Aguado, Ricardo Antonio Saravia Torrebiarte. No firmaron el dictamen los diputados: Mirza Judith Arreaga Meza, Flavio José Yojcom García, Juan Armando Chún Chanchavac, José David Echeverría, Sofía Hernández Herrera, Luis Adolfo Chávez Pérez, José Alejandro de León. Traslada el Dictamen a Dirección Legislativa.

· El 4-10-2016, El Pleno del Congreso aprueba el Dictamen en Primer Debate.

· El 13-10-2016 El Pleno del Congreso aprueba el Dictamen en Segundo Debate.

· El jueves 18 de octubre 2018, está en el punto quinto de la agenda, la Discusión en Tercer Debate. Si se aprueba quedaría pendiente la aprobación por artículos y redacción final.

La iniciativa tiene por objetivo crear las bases institucionales técnicas, sociales y financieras que permitan el acceso a una vivienda digna mediante la regulación de un mecanismo que fomente la adquisición de vivienda para uso habitacional denominado tasa de interés preferencial para préstamos hipotecarios. Busca canalizar los recursos financieros a través de las entidades autorizadas, para facilitar con ello a los guatemaltecos de escasos recursos, el acceso a una vivienda digna y propia, estableciendo para ello, los criterios de aplicabilidad para este financiamiento, así como las garantías y mecanismos que lo hagan posible. Cumple con lo que estable el artículo 105 de la Constitución Política de la República de Guatemala, para que los trabajadores puedan optar a viviendas adecuadas y que llenen las condiciones de salubridad. Y en consecuencia ayuda a reducir el déficit habitacional que existe en el país. Razón por la cual los diputados emiten Dictamen Favorable.

El contenido de la iniciativa de ley tiene 33 artículos

1. La presente ley tiene por objeto crear las bases institucionales, técnicas, sociales y financieras que permitan el acceso a una vivienda digna mediante la institucionalización y regulación de un mecanismo que fomente la adquisición de vivienda para uso habitacional denominado tasa de interés preferencial para préstamos hipotecarios.

2. Esta ley es de orden público, de interés nacional y utilidad social.

3. Para efectos de esta ley se entiende por:

a) Tasa Preferencial: Es la tasa promedio ponderada del último trimestre que cobren las entidades aprobadas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) para financiamiento con seguro de hipotecas a través de FHA.

b) Tasa Preferencial para Vivienda: Es la porción de la tasa del Crédito que paga el beneficiario, después de restarle la Tasa de Interés Subsidiada. La tasa de interés anual preferente que la entidad autorizada le cobra al beneficiario de esta ley.

c) Tasa de Interés Subsidiada: Es la tasa de interés anual que absorbe el Estado de Guatemala, a través del mecanismo de la acreditación tributaria que la entidad autorizada haga a su favor. Dicha tasa de interés será siempre el cincuenta por ciento de la tasa de referencia y será fijada durante la vigencia del crédito.

d) Tasa de Crédito: Es la suma de la Tasa Preferencial de Vivienda y la Tasa de Interés Subsidiada, más un máximo de tres puntos arriba de la tasa de referencia. La tasa de crédito no incluye el seguro de desempleo ni el desgravamen.

4. Criterios de aplicación. Los requisitos mínimos para optar al subsidio son:

a) Ser guatemalteco;

b) Constituir un matrimonio, unión de hecho o adultos pero con familiares dependientes. Gozarán de los beneficios establecidos en la presente ley; de la misma manera se beneficiará a las madres y los padres solteros, las madres y los padres viudos. Las personas de la tercera edad y aquellas con capacidad diferenciada;

c) Demostrar que carece de vivienda propia;

d) Que el inmueble a adquirirse cuente con los servicios básicos mínimos para gozar de una vivienda digna de conformidad con lo establecido en la Ley de Vivienda, Decreto Número 9-2012 del Congreso de la República;

e) El valor del bien inmueble no puede exceder de cincuenta mil dólares o su equivalente en Quetzales;

f) Estudio Socio económico elaborado por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas o las aseguradoras y Afianzadoras legalmente constituidas en el país y supervisadas por la Superintendencia de Bancos, que demuestre que la persona y o grupo familiar, es sujeto del subsidio de conformidad con los requisitos mencionados en este mismo artículo;

g) El crédito deberá ser garantizado con hipoteca, cédulas hipotecarias y cualquier otro título o documento que exprese una garantía hipotecaria para vivienda;

h) Únicamente para adquisición de vivienda,

i) No haber sido beneficiados anteriormente con un subsidio del Estado para obtención de vivienda.

Será responsabilidad de la entidad financiera que otorga el financiamiento, la confirmación del cumplimiento de los requisitos establecidos. El resguardo de los documentos e información de cada expediente es responsabilidad de la entidad financiera autorizada de conformidad con lo establecido en la Ley de Acceso a la Información Pública. Dada la naturaleza e interés público del presente sistema y que se está otorgando un subsidio la información contenida en los expedientes es pública, por lo que no se puede entender como entregada con carácter confidencial o reservada.

5. El Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) publicará la Tasa de Referencia mensualmente en su sitio web, de acceso libre, abierto y gratuito.

6. Las entidades autorizadas para otorgar financiamiento para la compra de vivienda y aplicar los beneficios contenidos en esta ley son: Los bancos autorizados conforme a la ley, cooperativas de vivienda y los fideicomisos de vivienda.

7. El tiempo en que se aplique el subsidio no debería exceder de diez años, contados a partir de la primera amortización que se realice.

8. Las entidades autorizadas que otorguen el financiamiento anteriormente descrito, están obligadas a remitir al Fondo para la Vivienda (FOPAVI) de manera mensual, dentro de los siguientes quince días del mes al que le corresponde, informe detallado del número de créditos que de conformidad con la presente Ley haya otorgado, dicho informe debe contener: los nombres, montos y condiciones generales del crédito y su saldo.

Las entidades autorizadas también deberán de presentar, cuando lo requiera el FOPAVI, la Contraloría General de Cuentas, la Superintendencia de Administración Tributaria o el Ministerio de Finanzas Públicas, una proyección de los subsidios que devengarán las familias que ya gozan del mismo durante el año fiscal o hasta cancelar la deuda.

9. Garantías. El Tipo de financiamiento otorgado al beneficiario puede realizarse mediante crédito hipotecario, cedulas hipotecarias o mediante títulos que garanticen la obligación.

10. Aplicación. El crédito otorgado por la entidad autorizada está compuesto por capital e interés. La tasa de interés se conforma de dos partes: a) el porcentaje que absorbe y paga el beneficiario denominada tasa preferencial y b) el porcentaje que subsidia el Estado denominado tasa de interés subsidiada.

11. Las condiciones y límites de los subsidios serán determinados en el reglamento de esta ley.

12. Elegibilidad. La entidad autorizada será quien determine, de conformidad con los requisitos establecidos en esta ley y de conformidad con los criterios de la institución, la ilegibilidad o no de los candidatos.

En caso se otorgue el crédito bajo los beneficios que otorga esta Ley y posteriormente se determine que el beneficiario no era sujeto de dichos beneficios, la entidad autorizada será responsable y deberá devolver el monto subsidiado al Estado de Guatemala.

13. La entidad autorizada podrá determinar, caso por caso, si utilizará el mecanismo de descuento directo o retención. En los casos en que decida no utilizar este mecanismo la entidad autorizada es la única responsable del cobro del crédito hipotecario.

14. Cualquier persona y/o grupo familiar en relación laboral de dependencia podrá optar un crédito hipotecario con tasa de interés preferencial con su salario y prestaciones laborales siempre que medie aviso al empleador, quien quedara obligado a girar esos recursos directamente a la entidad autorizada que esté otorgado el crédito. Se deben crear los reglamentos que establezcan detalladamente los mecanismos y condiciones de esta forma de pago, así como la forma de realizar el aviso al empleador.

15. Empleador o entidad pagadora. Se considera empleador a la persona natural o jurídica de naturaleza pública o privada que utiliza los servicios de otra persona en virtud de una relación laboral de dependencia y que mediante aviso por escrito fue informado de que debía retener o descontar del salario del trabajador la porción que de conformidad con la presente ley y sus reglamentos corresponde para el pago del crédito hipotecario y trasladarla a la entidad autorizada. El descuento directo o retención es una obligación del empleador y su cumplimiento deberá ser supervisado por el Ministerio de Trabajo. Ningún empleador podrá negarse a retener o descontarle a sus trabajadores.

16. El descuento directo o la retención se realizarán siempre y cuando:

a) Que exista autorización expresa del trabajador para realizar el descuento, la cual deberá ser irrevocable y hasta que termine el crédito;

b) Que exista aviso por escrito del descuento y sus condiciones de parte de la entidad autorizada al empleador; y

c) Que la retención o descuento sobre el salario y/o prestaciones no sobrepase el cincuenta por ciento de su salario. El Notario deberá hacer constar lo anterior en el contrato respectivo.

17. Autorización expresa. El trabajador dentro del procedimiento establecido en el reglamento, autorizará de forma expresa al empleador para que este realice la retención o descuento a su salario y, posteriormente entregue dicha cantidad a la entidad autorizada. Esta autorización y las condiciones del descuento estarán contenidas en el aviso que posteriormente, la entidad autorizada dará al empleador. En consecuencia, el empleador no necesitará autorización posterior alguna por parte del trabajador, para hacer el traslado de los pagos correspondientes a la entidad autorizada.

18. Derecho del Beneficiario. El trabajador podrá escoger libremente con que entidad autorizada quiere adquirir el préstamo. Asimismo podrá establecer si quiere o no que sean afectas al descuento o retención sus sueldos, salarios y prestaciones laborales. El empleador no podrá cobrar cuota por gastos de administración, comisión o suma alguna por realizar el descuento o retención.

19. Es obligación de la entidad autorizada, sin prejuicio de otras obligaciones establecidas en la ley o en el contrato, informar al beneficiario el saldo periódico de su crédito y proporcionarle asistencia en caso de dudas o reclamos.

20. El empleador deberá enviar el pago a la entidad autorizada a más tardar los primeros diez días del mes siguiente al mes en que se le efectuó la retención. La entidad autorizada deberá recibir el pago y deberá aplicarlo inmediatamente al crédito del trabajador.

21. Incumplimiento. Las cantidades no descontadas y las que no fueren entregadas dentro del plazo establecido en esta ley, causan un recargo de un cien por ciento que debe pagar el patrono, el cual quedará a favor del Banco y éste lo cargará a la cuenta del infractor al tener conocimiento de tal situación. La omisión de los descuentos o su retención son imputables directamente al empleador y constituyen faltas de trabajo, debiendo aplicarse lo dispuesto en el capitulo Décimo cuarto y el artículo 264 del Código de Trabajo. Las cantidades no descontadas y las no entregadas por los patronos dentro de los plazos establecidos en la presente Ley, así como los recargos mencionados en el primer párrafo de este artículo puede cobrarlos el Banco por la vía judicial, más honorarios legales, para cuyo efecto constituye titulo ejecutivo suficiente, la certificación que del estado de cuenta del patrono omiso extienda el contador de la entidad autorizada.

22. Modalidad de pago. Cuando una entidad autorizada le da al beneficiario el crédito para adquisión de su vivienda la entidad autorizada deberá informar al empleador correspondiente las condiciones sobre las que le fue dado el crédito y el monto que mensualmente o quincenalmente deba retenerle, así como la fecha de pago. En caso no se establezca la fecha del primer pago se presumirá que es dentro del mes siguiente a la fecha de suscripción del contrato. Cualquier variación en el monto o la modalidad de pago debe de informársele al empleador, con por lo menos treinta días de anticipación. En caso no se cumpla con dar el aviso dentro del plazo el empleador esta exonerado de responsabilidad por incumplimiento.

23. En caso de terminación de la relación laboral el empleador deberá dar aviso dentro de un plazo máximo de cinco días de esta situación a la entidad autorizada.

24. Liquidación Laboral. Al finalizar la relación laboral. el empleador deberá descontar del cálculo de prestaciones el equivalente a seis cuotas mensuales de capital, intereses, comisiones u otros recargos; monto que deberá remitir inmediato a la entidad autorizada que otorga el financiamiento. El descuento anterior no se realizará si el crédito incluye seguro de desempeño o desgravamen y si el mismo aplica en el momento de la terminación laboral.

25. Cambio de empleador. En caso el trabajador cambie de empleador este deberá dar el aviso correspondiente a la entidad autorizada. La cual deberá enviar aviso por escrito al nuevo empleador de conformidad con lo que establece el reglamento.

26. Periodo de gracia. Todo crédito tiene diez días de gracia, durante este placo no se cobrará ningún tipo de recargo o intereses moratorios.

27. Límite al descuento. Solamente las pensiones alimenticias tienen prioridad sobre el descuento o retención regulada en la presente Ley.

28. Prohibición. No podrá venderse ni gravarse un inmueble con financiamiento con tasa preferencial, sin consentimiento expreso de la entidad autorizada. Los registros de la propiedad inmueble no inscribirán las operaciones que no hayan obtenido expresamente tal consentimiento.

Los inmuebles adquiridos bajo este sistema de subsidio a la tasa de interés, podrán ser vendidos a terceros, los cuales podrán adquirir el bien utilizado o no este sistema de subsidio a la tasa de interés. Siempre que llenen los requisitos para optar al mismo y la entidad autorizada lo apruebe.

29. Recuperación. El beneficiario tendrá derecho de recuperar el inmueble mientras no haya sido definitivamente adjudicado, pagando las amortizaciones vencidas hasta la fecha de pago de recuperación los interese vencidos, las costas judiciales y/o gastos administrativos de recuperación. Este pago también podrá hacerlo un tercero.

30. Acreditación al impuesto. Las entidades autorizadas determinarán mensualmente el monto de la tasa de interés subsidiadas que corresponde al Estado, y dicho monto será acreditado al pago de Impuestos sobre la Renta u otros impuestos que deban pagar en el mes siguiente.

31. Certificados Tributarios. Si habiendo acumulado dos trimestres, la entidad autorizada no puede acreditar el subsidio a ningún tipo de impuestos, dicha entidad tendrá derecho a solicitarle al Ministerio de Finanzas Públicas la emisión de certificados tributarios, los cuales deberán ser emitidos a más tardar noventa días después de la solicitud, sin perjuicio de las auditorias que dicho ministerio realice en el futuro. Estos certificados tributarios serán negociables y podrán servir para pagar cualquier tipo de impuestos por parte del adquiriente.

32. El reglamento de la presente ley, deberá emitirse a los sesenta días de entrada en vigencia de la misma. Para lo cual el Fondo para la Vivienda FOPAVI propondrá el reglamento citado al Organismo Ejecutivo.

33. El Presente decreto entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial.

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